Cuando comprar o vender un inmueble en Colombia
La compra de inmuebles para vivienda es una de las inversiones más conocidas en el mundo y en Colombia, ya que ha mostrado buenas oportunidades de rentabilidades estables en el largo plazo, y se percibe como una inversión de bajo riesgo. Sin embargo, no todos los momentos en el tiempo es una buena inversión (ver crisis del sector inmobiliario en Colombia en 1999 y en Estados Unidos en el 2008).
El sector inmobiliario en Colombia se ha caracterizado por tener un alto porcentaje de habitantes viviendo en arriendo (44% ) lo que representa grandes oportunidades de comprar vivienda como inversión, ya que es un mercado líquido y dinámico, en donde muchos inversionistas han conseguido grandes sumas de capital apalancados con el sector bancario.
Teniendo en cuenta algunos análisis de la historia de este sector en Colombia, he identificado los siguientes indicadores que les pueden servir para seleccionar los momentos de comprar o vender inmuebles en Colombia.
1. Duraciones de los periodos de crecimiento del sector inmobiliario.
El sector inmobiliario, como todos los otros sectores, tienen ciclos de crecimiento finitos que conllevan a sobrevaloraciones que siempre terminan en correcciones en precios que en algunos casos están asociados a crisis financieras (ciclos económicos).
Para Colombia, estos periodos de crecimiento varían en el tiempo, pero por lo general están en rangos entre:
- Periodo de bonanza o crecimiento sostenido: 7 a 10 años
- Periodo de Moderación con crecimiento sostenido, pero no tan alto como en el periodo anterior: 3 a 7 años.
- Periodo de crisis inmobiliaria con caída de precios: 3 a 5 años.
El último ciclo de crecimiento comenzó en 2002 después de la crisis entre 1996 y 2001, que duró más de 9 años y que algunos argumentan terminó en 2012. Y se cree que desde 2013 estamos en un periodo de moderación que según los históricos no debería ser más largo que el 2020 (7 años).
- 2. Relación entre el precio del arriendo y el precio de mercado de los inmuebles
La relación entre arriendo y precio de inmueble es un factor clave para saber cuándo comprar o vender (precio mensual arriendo/ precio inmueble), ya que este define la posible rentabilidad de este. Esto quiere decir que si esta relación es cercana o inclusive menor a rentabilidades ofrecidas en alternativas de inversión de renta fija tipo TES o CDT´s, es el momento de vender, ya que tu dinero rentaría más en esas opciones de renta fija que en el sector inmobiliario que es variable y que conlleva algún riesgo.
Ya si quieres mejorar un poco más el indicador, te recomiendo lo calcules como: ( precio mensual del arriendo - costos de mantenimiento medio mensual - costo de impuestos medio mensual) / precio del inmueble, ya que esto te dará de forma más aproximada la rentabilidad del mismo.
- 3. Vencimiento de Cartera Hipotecaría
El sector de viviendas está muy ligado a las tasas de préstamo bancarias, ya que más del 90% de estas compras se hacen a crédito a 12 o 15 años. Históricamente se ha mostrado que un crecimiento sostenido de la cartera hipotecaria de más de 12 meses, muestra una condición desfavorable a mediano plazo, y generalmente esta tendencia de crecimiento no mejora hasta que se desate una crisis y empiece una etapa de recuperación.
Para más información ver la bibliografía adjunta, o contácteme al correo serojas@gmail.com o al 316-6273082 y con gusto lo asesoro.
Bibliografía
https://www.larepublica.co/empresas/bogota-cartagena-y-medellin-tienen-los-arriendos-mas-costosos-en-vivienda-2523947
https://www.eldiplo.info/portal/index.php/1851/itemlist/tag/vivienda
https://www.asuntoslegales.com.co/actualidad/los-impactos-de-la-reforma-tributaria-al-sector-inmobiliario-y-fiduciario-2853358
https://www.banrep.gov.co/es/estadisticas/indice-precios-vivienda-usada-ipvu
https://repository.cesa.edu.co/bitstream/handle/10726/1857/MFC_802.pdf?sequence=1&isAllowed=y
https://www.alainet.org/es/articulo/200819
https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/cartera/bol_chv_IVtrim18.pdf